1. Généralités sur les modalités pratiques de l’acquittement de l’impôt sur la plus-value immobilière
Le régime d’imposition des plus-values immobilières prévu par les articles 150 U et suivants du Code général des impôts s’applique aux cessions d’immeubles réalisées occasionnellement par les SCI relevant de l’IR dont les associés directs ou indirects sont des particuliers.
La plus-value est déterminée au niveau de la SCI (prix et d’acte d’acquisition du bien et de cession par la société) mais imposable au niveau de chaque associé.
Toutefois, dans le cas de la cession d’un immeuble par une SCI non soumise à l’IS, la plus-value est directement retenue par le notaire chargé de la vente.
Chaque associé doit ensuite reporter sur sa déclaration d’ensemble n° 2042 la quote-part lui revenant de la plus-value nette imposable.
Lorsque les parts d’une SCI sont démembrées, et à défaut de stipulation contraire dans les statuts, l’usufruitier est imposable à hauteur du résultat courant (revenus fonciers) et le nu-propriétaire à hauteur du résultat exceptionnel.
En effet, usufruitier et nus propriétaires de droits sociaux démembrés peuvent décider d'une répartition conventionnelle des résultats sociaux. Cette répartition est opposable à l'administration fiscale dès lors qu'elle procède d'une convention licite et a été conclue ou insérée dans les statuts avant la clôture de l'exercice aux termes d'un acte régulièrement enregistré.
2. Sur la répartition du produit de cession dans l’hypothèse d’un démembrement
La qualité d’associé est reconnue au seul nu-propriétaire. Par principe le Code civil, dans son article 1844 alinéa 3, prévoit que le nu-propriétaire dispose seul des droits de vote dans les assemblées, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, qui sont réservées à l’usufruitier. Cependant l’alinéa suivant précise que les statuts peuvent décider d’une répartition différente des droits de vote.
C’est là que les juges sont venus poser quelques principes :
C'est l'assemblée générale qui décide donc de l'affectation de ce résultat et de sa distribution.
Attention, seule la plus-value générée constitue un résultat distribuable. Ce résultat revient normalement au nu-propriétaire.
Dans la situation de Monsieur et Madame Y, il y a une volonté de récupérer le prix de vente. Néanmoins, il pourrait être décidé de procéder à une réduction de capital (assimilable à une vente) permettant ainsi :
Article rédigé par notre pôle solutions patrimoniales