28 mai 2021

Résidence principale : inoccupation du bien avant sa vente et exonération (ou pas) de la plus-value immobilière – Panorama de jurisprudences

En matière de plus-value immobilière des particuliers, le législateur a prévu plusieurs cas d’exonérations, notamment en cas de cession de la résidence principale. L’exonération, prévue à l’article 150 U, II, 1° du CGI, s’applique quels que soient les motifs de la cession.

Pour bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale, l’immeuble cédé doit, en principe, constituer la résidence habituelle et effective du cédant au jour de la cession.

Néanmoins, l’administration admet, lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente mais ne l’est pas au jour de la cession, que l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession n’est fixé a priori. Il convient donc de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal. Dans la majorité des cas, un délai d’une année constitue le délai maximal.

Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.), BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190.

  • A titre d’illustration, la Cour Administrative d’Appel de Paris a considéré qu’un délai de près de 22 mois entre la mise en vente du bien (septembre 2007) et sa vente (le 30 juin 2009) peut ainsi être admis dès lors qu’au regard des circonstances (diligences nécessaires accomplies en confiant un mandat de vente à une agence immobilière dès le mois de septembre 2007, factures d’électricité de 2007 à 2008 faisant apparaître une consommation d’électricité significative et constante, imposition du bien à la taxe d’habitation en 2007 et 2008, etc.), le délai peut être considéré comme normal (CAA Paris du 5 mai 2016, n°16PA03412).
  • En revanche, un contribuable ayant quitté sa résidence le 31 décembre 2008 et cédé le bien le 23 août 2012 en ayant :
  • apposé une pancarte publicitaire de vente le 7 mars 2010 seulement ;
  • signé le premier mandat de mise en vente avec une agence immobilière le 3 mars 2011 ;
  • tardé (octobre 2010) à ajuster son prix de vente initial - manifestement surévalué au regard du prix de vente définitif - est réputé n'avoir pas accompli, à la date du transfert de sa résidence, les diligences nécessaires à la mise en vente de sa maison d’habitation.

Son intention réelle de vendre son bien ne peut ainsi être tenue pour établie à la date où il a cessé d’occuper sa maison (CAA Nancy, 22 mars 2018, n°16NC01524).

  • De même, en cas de départ du propriétaire 28 mois avant la vente - liée à une mise à prix trop élevée du bien à l'origine - le contribuable est considéré comme n'ayant pas accompli les diligences nécessaires à la vente du bien. Dans cet exemple le prix de vente initial était de 500 000 €, pour une vente finalement conclue au prix de 287 240 € (CAA Nancy 11 avr. 2019, n°17NC2194).
  • Toutefois, une autre jurisprudence retient qu'un délai d'inoccupation de 16 mois ne fait pas échec à l’exonération de la plus-value sur la cession de la résidence principale lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local (CAA Paris, 13 juin 2019, n°18PA01605). 

En conclusion, la toute récente jurisprudence de la Cour Administrative de Bordeaux du 6 mai 2021 (CAA Bordeaux, 6 mai 2021, n° 19BX04551) n’est donc que le rappel d’une solution déjà établie. En l’espèce, la Cour a considéré le délai pendant lequel l’immeuble était resté vacant comme normal (départ du propriétaire en septembre 2011, vente du bien en février 2013 soit 17 mois plus tard, mandat donné à une agence à l’effet de vendre le bien en janvier 2012, compromis de vente signé en octobre 2012).

Article rédigé par le pôle Solutions patrimoniales le 28 mai 2021