1 juin 2021

La détention d’un immeuble situé en France par une société étrangère et la taxe de 3 % : attention aux modalités déclaratives

Introduite au début des années 1980, la taxe « patrimoniale » de 3 %(1) avait pour objectif de dissuader les contribuables de structurer leurs investissements immobiliers en France par l’intermédiaire de structures étrangères opaques, échappant ainsi dans certains cas de figure aux différents impôts français tels que l’ISF ou les droits de mutation à titre gratuit.

La taxe de 3 % est applicable aux entités françaises et étrangères qui, directement ou indirectement, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France. Au fil des développements législatifs et jurisprudentiels, de nombreux cas d’exonérations ont été introduits. Sont ainsi exonérées, par exemple, les entités qui ne sont pas à prépondérance immobilière en France(2) ou encore les entités qui communiquent ou prennent l’engagement de communiquer à l’administration des informations portant notamment sur le patrimoine immobilier détenu par les entités concernées et sur leurs bénéficiaires économiques.

Les informations précitées doivent être communiquées annuellement à l’administration par le biais du formulaire n° 2746 dont la date limite de dépôt est fixée au 15 mai. A compter de cette année, le dépôt de la déclaration doit être réalisé en ligne et nécessite de disposer d’un numéro SIREN, ce qui peut poser quelques difficultés pratiques aux sociétés étrangères.

Il est particulièrement important de respecter les formalités déclaratives nécessaires pour bénéficier de l’exonération de la taxe de 3 %. En cas de dépôt tardif avéré, la sanction peut aller jusqu’à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération. Les intérêts de retard et une majoration s’ajoutent aux droits dus. A titre d’illustration, la Cour de cassation, dans une décision récente(3), a été intransigeante. Dans cette affaire, une société luxembourgeoise – exonérée de la taxe sous condition de communication annuelle – n’avait pas respecté ses obligations déclaratives dans les délais impartis, suite à une mise en demeure par l’administration fiscale. La Cour a confirmé que la société pouvait régulariser sa situation une seule fois au titre d’une tolérance administrative. Le deuxième manquement à l’obligation déclarative entraîne dès lors l’exigibilité de la taxe de 3 %.

Dans ce contexte, en présence d’un immeuble français détenu par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés étrangères, il est recommandé de réaliser un audit régulier de la situation de l’ensemble des sociétés impliquées au regard de la taxe de 3 %.

(1) Codifiée aux articles 990 D et suivants du Code général des impôts.

(2) Attention, les modalités de calcul de la prépondérance sont particulières et différent de celles prévues pour les autres impôts tels que les droits d’enregistrement ou l’impôt sur la plus-value.

(3) Cour de cassation, Chambre commerciale, 4 novembre 2020, n° 18-11.771.

 

Achevé de rédiger par Denis Kouznetsov, le 10 mai 2021.

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