25 oct. 2016

CESSION D’UN IMMEUBLE PAR UNE SCI SOUMISE À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS

Cession d’un immeuble par une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés (IS) et distribution du prix de vente aux associes

Lorsqu’une SCI opte pour l'impôt sur les sociétés (IS), c'est cette dernière qui est soumise à imposition.

Il n’y a pas de transparence fiscale.

Quid de la fiscalité d’une cession à titre onéreux d’un immeuble par la SCI et de la distribution du prix aux associés ?

Il y a dans cette hypothèse un double niveau de fiscalité.

Au niveau de la SCI 

La plus-value générée est soumise au régime des plus-values professionnelles et taxée à l’impôt sur les sociétés.

La plus-value sera calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable de l’immeuble cédé (valeur d’acquisition moins amortissements pratiqués déduits fiscalement).

La plus-value ainsi définie est soumise à l’impôt sur les sociétés  au taux de 33,33% (15% dans la limite de 38.120 € par an sous conditions).

Il n’y a pas de notion d’abattement pour durée de détention.

Au niveau de l’associé

Dans l’hypothèse où la SCI décide de distribuer le prix de vente, l’associé percevra alors des dividendes.

Pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2018, la loi de finances pour 2018 a instauré le prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux global de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).

Il est toutefois possible d’opter pour une imposition au barème progressif de l’IR ce qui permet de conserver l’abattement de 40 % sur les dividendes. Cette option est annuelle et globale pour l’ensemble des revenus et plus values entrant dans le champ d’application du PFU. L’option doit être exercée chaque année lors du dépôt de la déclaration de revenus.

L’année de leur versement (N), les revenus donnent lieu à un prélèvement forfaitaire non libératoire (PFNL)  perçu à titre d’acompte. Concrétement, l’établissement payeur réalise un PFNL de 12,8 % sur le montant brut des dividendes. Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont également opérés, en régle générale, à la source.

L’année de déclaration (en N+1), le PFNL est imputable sur l’IR du au titre de l’année N. En cas d’option pour le barème, dans la mesure où un acompte de 12,8 % a été payé ; le contribuable devra payer le complément ou aura le droit à restitution si excédent (selon son taux marginal d’imposition).

Si la SCI décide de ne pas distribuer le prix de vente aux associés mais de le mettre en réserve : pas d’imposition au niveau de l’associé.

La logique de la détention d’un immeuble par une SCI à l’IS est inverse à celle de la SCI à l’IR : elle s’avère favorable en termes de portage des biens (amortissement des biens, choix de l’opportunité de la distribution, etc ...).

En revanche, elle s’avère pénalisante en cas de cession des biens immobiliers. En effet, la contrepartie de cet amortissement est que la plus-value imposable, lors de la cession de l’immeuble, se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable.

Article rédigé par le Pôle Solutions Patrimoniales et mis à jour en février 2019

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